Rien n’interdit que le toit urbain soit à usage agricole, à condition que le propriétaire soit privé ou que le terrain appartienne au domaine privé d’une personne publique.
Sources
Pas forcément. Un bail rural n’interdit pas de façon absolue une autre activité sur le fonds loué: elle peut exister si elle ne compromet pas la bonne exploitation (l’activité agricole) et si elle ne change pas la destination du fonds, autrement dit si elle reste très accessoire. L’activité est ce qui permet de déterminer la nature du bail.
Selon la jurisprudence, les parties au contrat peuvent décider de se soumettre volontairement au statut du fermage même si elles n’entrent pas dans les conditions posées par la loi. On peut donc faire le choix de s’y soumettre.
Sources
Non. La propriété publique se distingue en deux domaines : public ou privé, et il n’est pas possible de conclure un bail rural sur du domaine public.
L’autorisation d’occupation du domaine public ne peut être que précaire et révocable, notamment pour des motifs d’intérêt général. Il n’est donc pas possible de conclure des baux garantissant une certaine stabilité au preneur, comme un bail rural.
Sources
Le bail rural est adapté à la FUS à condition qu’il ne s’agisse pas de cultures en supports démontables (bacs).
En milieu rural, un bail rural assure au preneur un loyer encadré pour lui permettre de vivre dignement de son travail (investissements dans du matériel, emprunt etc.) et d’envisager une installation sur du long terme. Mais deux aspects protecteurs du bail rural n’ont pas l’effet escompté en milieu urbain :
– Il n’existe pas de référence dans les barèmes pour l’immeuble agricole urbain. L’encadrement des loyers ne s’applique donc pas actuellement en milieu urbain.
– Le bailleur dispose d’un droit de résiliation à tout moment des parcelles à usage agricole en zone urbaine pour y changer l’usage (cf. L411-32 du code rural et de la pêche maritime). Donc le preneur n’est pas protégé dans le temps.
Le bail rural ne semble donc pas réellement adapté au milieu urbain, mais applicable.
Sources
Le bail rural en milieu urbain est envisageable. Il est adapté à la FUP à condition que la jouïssance du fonds pris à bail est exclusivement agricole.
En milieu rural, un bail rural assure au preneur un loyer encadré pour lui permettre de vivre dignement de son travail (investissements dans du matériel, emprunt etc.) et d’envisager une installation sur du long terme.
Mais deux aspects protecteurs du bail rural n’ont pas l’effet escompté en milieu urbain :
– L’encadrement des loyers du bail rural prévu par arrêté prefctoral pose question en agriculture urbaine, car c’est le caractère atypique de l’activité qui est reconnu par la jurisprudence comme justifiant de ne pas appliquer le barème.
– Le bailleur dispose d’un droit de reprise à tout moment des parcelles à usage agricole en zone urbaine pour y changer l’usage (cf. L411-32 du code rural et de la pêche maritime). Donc le preneur n’est pas protégé dans le temps.
Sources
Oui, le Code de l’urbanisme n’interdit pas le bail rural en zone U, AU, ou N.
L’article L411-32 du Code rural et de la pêche maritime autorise cependant le propriétaire à résilier à tout moment le bail sur des parcelles à usage agricole en zone U ou AU uniquement s’il y a un changement d’usage. Dans ce cas la résiliation du bail rural prévoit cependant l’indemnisation du preneur à bail.
Sources
Code rural L. 411-32 (résiliation du bail rural)
En matière civile, l’article 6 du code civil interdit que des conventions particulières puissent déroger aux lois qui intéressent l’ordre public. Ce terme désigne un ensemble de règles obligatoires qui touchent à l’organisation de la Nation, à l’économie, à la morale, à la santé, à la paix publique aux droits et libertés essentielles de chaque individu.
Les propriétaires et exploitants ne disposent donc pas d’une liberté contractuelle totale pour déterminer les droits et obligations qui les lient. Toutes infractions conduiraient le juge à soulever d’office la nullité des clauses particulières par laquelle les parties renonceraient à l’avance à l’application du statut du fermage alors que la nature de leurs relations contractuelles répond à la définition d’un contrat de bail : « une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. »
Ainsi, si les conditions d’application du bail rural s’appliquent, il n’est pas possible de transgresser aux règles suivantes : la durée du bail rural est de 9 ans minimum, le loyer est encadré par les pouvoirs publics, le renouvellement est automatique et la reprise du bien par le propriétaire est conditionnée.
Sources
Attention, certaines activités commerciales peuvent être considérées comme agricoles dès lors qu’elles sont dans le prolongement de l’acte de production (vente directe, transformation) et/ou qu’elles ont pour support l’exploitation (tourisme à la ferme). Pour les activités d’animation et d’accueil du public dans les fermes urbaines, l’interprétation se fait au cas par cas : il faut prouver un lien économique entre cette activité et l’exploitation agricole. Ce qui paraît non-agricole devient alors agricole, avec la conséquence que seul un bail rural est possible.
Le bail rural, étant d’ordre public, s’applique de droit dès lors qu’il y a une mise à disposition à titre onéreux de terres ou de bâtiments à usage agricole en vue de les exploiter pour y exercer une activité agricole.
Ainsi dans cette situation le bail rural s’applique de droit. Si un bail commercial, il peut à tout moment être requalifié en bail rural par le tribunal paritaire des baux ruraux. Le loyer étant encadré par la préfecture du département, le preneur pourra également demander une indemnité au bailleur.
En cas de juxtaposition d’activités (agricoles au sens du L311-1 CRPM et non agricoles), c’est bien l’activité prépondérante qui permettra de qualifier le bail de rural ou de commercial.
Sources
Il résulte de l’article L. 471-1 du Code rural qu’à défaut d’accord contraire fixant une durée, toute location de jardins familiaux est censée faite pour un an et renouvelable par tacite reconduction. La location de jardins familiaux ne cesse à l’expiration du terme fixé par la convention ou par l’effet d’un congé donné par écrit par l’une des parties à l’autre, avec un délai minimum de trois mois (lorsque le congé aura été donné entre le 1er février et le 1er août, il ne pourra prendre effet qu’au 11 novembre suivant); – et de l’article L. 471-2 du même Code que le congé est valablement notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception; le bailleur doit, à peine de nullité, en faire connaître le ou les motifs, en indiquant, de façon non équivoque, la destination qu’il entend dans l’avenir donner au terrain
Sources
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006584122/
Tout dépend si le bail conclu avec le propriétaire autorise la sous-location ou non. Le bail rural interdit en principe la sous-location mais il existe quelques exceptions.
L’article L. 411-35 du code rural précise que toute cession de bail est interdite sauf aux cas exceptionnels réservés à la famille du preneur (« Locataire ») ou pour un usage de vacances ou de loisirs limité à 3 mois consécutifs. La sous location de bâtiments à usage d’habitation est également autorisée.
La caractère personnel du bail a été affirmé par une règle d’ordre public prohibant les cessions et sous location. Toutefois des exceptons sont possibles, qui sont d’ordre législatives. Ainsi, le bail rural a été pensé comme un contrat familial et à ce titre et des cessions dans ce cadre sont permises.
Enfin, un locataire peut « sous-louer » ses parcelles à une société à vocation principalement agricole. On parlera de mise à disposition des parcelles par le preneur à bail. L’art. L.411-37 du CR encadre cette pratique.
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FAQ Helpie
Rien n'interdit que le toit urbain soit à usage agricole, à condition que le propriétaire soit privé ou que le terrain appartienne au domaine privé d'une personne publique.
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Pas forcément. Un bail rural n'interdit pas de façon absolue une autre activité sur le fonds loué: elle peut exister si elle ne compromet pas la bonne exploitation (l'activité agricole) et si elle ne change pas la destination du fonds, autrement dit si elle reste très accessoire. L'activité est ce qui permet de déterminer la nature du bail.
Selon la jurisprudence, les parties au contrat peuvent décider de se soumettre volontairement au statut du fermage même si elles n'entrent pas dans les conditions posées par la loi. On peut donc faire le choix de s'y soumettre.
Sources
Non. La propriété publique se distingue en deux domaines : public ou privé, et il n'est pas possible de conclure un bail rural sur du domaine public.
L'autorisation d'occupation du domaine public ne peut être que précaire et révocable, notamment pour des motifs d'intérêt général. Il n'est donc pas possible de conclure des baux garantissant une certaine stabilité au preneur, comme un bail rural.
Sources
Le bail rural est adapté à la FUS à condition qu'il ne s'agisse pas de cultures en supports démontables (bacs).
En milieu rural, un bail rural assure au preneur un loyer encadré pour lui permettre de vivre dignement de son travail (investissements dans du matériel, emprunt etc.) et d'envisager une installation sur du long terme. Mais deux aspects protecteurs du bail rural n'ont pas l'effet escompté en milieu urbain :
- Il n'existe pas de référence dans les barèmes pour l'immeuble agricole urbain. L'encadrement des loyers ne s'applique donc pas actuellement en milieu urbain.
- Le bailleur dispose d'un droit de résiliation à tout moment des parcelles à usage agricole en zone urbaine pour y changer l'usage (cf. L411-32 du code rural et de la pêche maritime). Donc le preneur n'est pas protégé dans le temps.
Le bail rural ne semble donc pas réellement adapté au milieu urbain, mais applicable.
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Le bail rural en milieu urbain est envisageable. Il est adapté à la FUP à condition que la jouïssance du fonds pris à bail est exclusivement agricole.
En milieu rural, un bail rural assure au preneur un loyer encadré pour lui permettre de vivre dignement de son travail (investissements dans du matériel, emprunt etc.) et d'envisager une installation sur du long terme.
Mais deux aspects protecteurs du bail rural n'ont pas l'effet escompté en milieu urbain :
- L'encadrement des loyers du bail rural prévu par arrêté prefctoral pose question en agriculture urbaine, car c'est le caractère atypique de l'activité qui est reconnu par la jurisprudence comme justifiant de ne pas appliquer le barème.
- Le bailleur dispose d'un droit de reprise à tout moment des parcelles à usage agricole en zone urbaine pour y changer l'usage (cf. L411-32 du code rural et de la pêche maritime). Donc le preneur n'est pas protégé dans le temps.
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Oui, le Code de l'urbanisme n'interdit pas le bail rural en zone U, AU, ou N.
L'article L411-32 du Code rural et de la pêche maritime autorise cependant le propriétaire à résilier à tout moment le bail sur des parcelles à usage agricole en zone U ou AU uniquement s'il y a un changement d’usage. Dans ce cas la résiliation du bail rural prévoit cependant l'indemnisation du preneur à bail.
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Code rural L. 411-32 (résiliation du bail rural)
En matière civile, l’article 6 du code civil interdit que des conventions particulières puissent déroger aux lois qui intéressent l’ordre public. Ce terme désigne un ensemble de règles obligatoires qui touchent à l’organisation de la Nation, à l’économie, à la morale, à la santé, à la paix publique aux droits et libertés essentielles de chaque individu.
Les propriétaires et exploitants ne disposent donc pas d’une liberté contractuelle totale pour déterminer les droits et obligations qui les lient. Toutes infractions conduiraient le juge à soulever d’office la nullité des clauses particulières par laquelle les parties renonceraient à l’avance à l’application du statut du fermage alors que la nature de leurs relations contractuelles répond à la définition d’un contrat de bail : « une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. »
Ainsi, si les conditions d'application du bail rural s'appliquent, il n'est pas possible de transgresser aux règles suivantes : la durée du bail rural est de 9 ans minimum, le loyer est encadré par les pouvoirs publics, le renouvellement est automatique et la reprise du bien par le propriétaire est conditionnée.
Sources
Attention, certaines activités commerciales peuvent être considérées comme agricoles dès lors qu'elles sont dans le prolongement de l'acte de production (vente directe, transformation) et/ou qu'elles ont pour support l'exploitation (tourisme à la ferme). Pour les activités d'animation et d'accueil du public dans les fermes urbaines, l'interprétation se fait au cas par cas : il faut prouver un lien économique entre cette activité et l'exploitation agricole. Ce qui paraît non-agricole devient alors agricole, avec la conséquence que seul un bail rural est possible.
Le bail rural, étant d'ordre public, s'applique de droit dès lors qu'il y a une mise à disposition à titre onéreux de terres ou de bâtiments à usage agricole en vue de les exploiter pour y exercer une activité agricole.
Ainsi dans cette situation le bail rural s'applique de droit. Si un bail commercial, il peut à tout moment être requalifié en bail rural par le tribunal paritaire des baux ruraux. Le loyer étant encadré par la préfecture du département, le preneur pourra également demander une indemnité au bailleur.
En cas de juxtaposition d’activités (agricoles au sens du L311-1 CRPM et non agricoles), c’est bien l’activité prépondérante qui permettra de qualifier le bail de rural ou de commercial.
Sources
Il résulte de l'article L. 471-1 du Code rural qu'à défaut d'accord contraire fixant une durée, toute location de jardins familiaux est censée faite pour un an et renouvelable par tacite reconduction. La location de jardins familiaux ne cesse à l'expiration du terme fixé par la convention ou par l'effet d'un congé donné par écrit par l'une des parties à l'autre, avec un délai minimum de trois mois (lorsque le congé aura été donné entre le 1er février et le 1er août, il ne pourra prendre effet qu'au 11 novembre suivant); - et de l'article L. 471-2 du même Code que le congé est valablement notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception; le bailleur doit, à peine de nullité, en faire connaître le ou les motifs, en indiquant, de façon non équivoque, la destination qu'il entend dans l'avenir donner au terrain
Sources
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006584122/
Tout dépend si le bail conclu avec le propriétaire autorise la sous-location ou non. Le bail rural interdit en principe la sous-location mais il existe quelques exceptions.
L’article L. 411-35 du code rural précise que toute cession de bail est interdite sauf aux cas exceptionnels réservés à la famille du preneur (« Locataire ») ou pour un usage de vacances ou de loisirs limité à 3 mois consécutifs. La sous location de bâtiments à usage d’habitation est également autorisée.
La caractère personnel du bail a été affirmé par une règle d’ordre public prohibant les cessions et sous location. Toutefois des exceptons sont possibles, qui sont d’ordre législatives. Ainsi, le bail rural a été pensé comme un contrat familial et à ce titre et des cessions dans ce cadre sont permises.
Enfin, un locataire peut « sous-louer » ses parcelles à une société à vocation principalement agricole. On parlera de mise à disposition des parcelles par le preneur à bail. L’art. L.411-37 du CR encadre cette pratique.
Sources
Rien n'interdit au(x) propriétaire(s) ou au(x) bailleur(s) de payer les charges liées au fonctionnement du jardin.
Sources
Un loyer peut être versé selon la nature du contrat :
- pour un commodat, la mise à disposition doit impérativement être gratuite.
- pour un bail rural, les prix du loyer sont encadrés par arrêté préfectoral
- pour une convention d'occupation temporaire et pour un bail commercial, le loyer est négocié entre les partis.
- le canon emphytéotique doit être modeste ou même symbolique.
Ce montant n’est pas encadré par la loi en échange de l’engagement du locataire par clause du contrat à apporter des améliorations au fonds.
Sources
Le choix du bail en agriculture urbaine est orienté selon 2 conditions : la nature de la propriété (privé / public) et l'importance de l'activité agricole.
SCHEMA ANRU à demander
Le bail rural est d'ordre public, il s'applique donc de droit lorsque l'activité agricole est principale et que le terrain se situe sur du domaine public de la personne publique (risque élevé de requalification d'une convention d'occupation temporaire en bail rural).
Le bail commercial n'est utilisable que si l'activité principale exercée n'est pas agricole, mais de nature commerciale.
Sur le domaine public des personnes publiques, la propriété est inaliénable (ne peut être vendu), imprescriptible (pas de prescription de droits par écoulement du temps), temporaire, précaire, révocable (le contrat est obligatoirement précaire) et c'est pourquoi la convention d'occupation temporaire s'applique.
Selon les objectifs du projet, il est important de bénéficier d'une durée suffisament longue pour pouvoir envisager des investissements, recruter des salariés et implanter durablement le projet dans le quartier ou le territoire.
Sources
http://www.afaup.org/wp-content/uploads/AFAUP-Fiches-juridiques-baux-version-finale-planches.pdf
Art. L. 411-2 pour les conventions d'occupations temporaires
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